hot 'Mã định danh và sổ đỏ điện tử sẽ giúp định giá lại đất đai'

'Mã định danh và sổ đỏ điện tử sẽ giúp định giá lại đất đai'

Dữ liệu đất đai được định danh và chuẩn hóa có thể giúp thị trường bất động sản minh bạch, định giá sát thực tế hơn, theo TS Lưu Vĩnh Toàn.

Việt Nam đang chuyển từ quản lý đất đai dựa trên hồ sơ giấy sang dữ liệu số, trong đó mỗi thửa đất được gắn một mã định danh và hướng tới tích hợp với các nền tảng số như VNeID. Chủ trương này đang được đẩy mạnh khi Chính phủ yêu cầu các địa phương hoàn thành Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai trong 2026, nhằm minh bạch thị trường và chuyển đổi số.

Trao đổi với VnExpress, TS Lưu Vĩnh Toàn, chuyên gia về AI và khai phá dữ liệu (data mining), cho rằng định danh thửa đất có thể giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn và đưa việc định giá đất sát hơn với giá trị thực. Ông từng có 7 năm làm việc tại Local Search, công ty chuyên về dữ liệu địa chỉ và dịch vụ tìm kiếm địa phương tại Thụy Sĩ.


- Ông đánh giá gì khi Việt Nam định danh từng thửa đất và chuyển sổ đỏ từ giấy sang điện tử?

- Dữ liệu địa chỉ là nền tảng cơ sở dữ liệu quan trọng tại bất kỳ quốc gia nào. Do đó, chủ trương chuyển từ dạng giấy sang điện tử rất đúng đắn. Định danh thửa đất giúp người dân có thêm thông tin khi đưa ra những quyết định như xây dựng, mua bán nhà đất hay thay đổi nơi ở.

Tuy nhiên, định danh đất đai chỉ là bước ban đầu. Hệ cơ sở dữ liệu này cần xây dựng trên một nền tảng bản đồ, trong đó mỗi thửa đất có thể gắn với nhiều lớp dữ liệu khác nhau. Chẳng hạn, khi biết một thửa đất nằm ở vị trí nào, chúng ta có thể biết mức độ tiếng ồn tại khu vực đó, mức độ ô nhiễm xung quanh hoặc tiềm năng về năng lượng nếu muốn xây dựng hệ thống điện mặt trời.

Trong tương lai, nhiều lớp dữ liệu có thể gắn vào một thửa đất, giúp thông tin cụ thể và đầy đủ hơn. Ví dụ, lớp về quy hoạch giúp biết một khu dân cư với số dân cụ thể sẽ cần những dịch vụ gì, tối thiểu có bao nhiêu bệnh viện, trường học. Khi các dữ liệu này được kết nối, người dân có thể nhìn vào để đưa ra quyết định.

- Việc gắn nhiều lớp dữ liệu sẽ tác động thế nào đến thị trường và người dân?

- Số hóa thông tin thửa đất giúp thị trường bất động sản và việc quy hoạch đất đai minh bạch hơn. Theo quan sát của tôi, ở nước ngoài, khi thông tin minh bạch, người dân có thể tự tìm hiểu và ra quyết định, tránh tình trạng lừa đảo, thổi giá.

Tôi không rõ vấn đề đất đai tác động bao nhiêu đến nền kinh tế, nhưng dữ liệu địa chỉ và thông tin thửa đất mới là dữ liệu nền. Các lớp dữ liệu và dịch vụ được xây dựng trên đó sẽ mang đến giá trị khác nhau. Khi dữ liệu đầy đủ, thị trường nhà đất có thể giao dịch sát với nhu cầu thực tế hơn, việc định giá đất có thêm cơ sở.

Lúc này, thị trường bất động sản có thể hình thành những mức giá phản ánh thực chất nhu cầu, thay vì con số ảo. Quan trọng hơn, dữ liệu phải giúp trả lời câu hỏi có bao nhiêu người dân có một căn nhà, một thửa đất để yên ổn làm ăn, lập nghiệp. Những giá trị này rất khó đo đếm.

- Vậy đâu là thách thức khi thực hiện những mục tiêu trên?

- Thách thức đầu tiên là phải thống nhất khuôn dạng dữ liệu, từ chỉ số đến thông tin đính kèm. Đây là yêu cầu về kỹ thuật và cần được thực hiện ngay từ đầu.

Tiếp theo là thu thập dữ liệu. Cần xác định cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm, đồng thời có cơ chế để chính quyền địa phương, người dân và doanh nghiệp cùng cung cấp thông tin. Muốn vậy, phải có nền tảng giúp việc thu thập dữ liệu dễ dàng hơn.

Bên cạnh thông tin vị trí, bản thân thửa đất cũng cần được mô tả đầy đủ về các công trình xây dựng trên đó, lối vào, cách tiếp cận, ranh giới thửa đất, lối đi, cũng như thông tin hình học để xác định hình dạng.


Sau đó, dữ liệu cần chuẩn hóa và được phân thành hai nhóm: công khai và không công khai. Những thông tin như hình dạng, diện tích, mã số thửa đất có thể công khai nếu không ảnh hưởng đến đời sống cá nhân hay hoạt động kinh doanh của người khác.

Ngược lại, thông tin về chủ sở hữu, nghề nghiệp hay liên quan đến cá nhân cần được bảo mật. Người muốn tiếp cận phải xác nhận mình là ai và cần thông tin đó để làm gì.

Khi dữ liệu đã được công khai, tiếp theo là liên thông dữ liệu với các nền tảng số khác. Đây là những bước không thể bỏ qua và mỗi khâu đều có thách thức riêng.

- Quá trình này cũng dễ xảy ra sai sót, Việt Nam nên làm gì để hạn chế và xử lý vấn đề?

- Trước hết phải xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm về dữ liệu. Khi phát hiện sai sót, người sử dụng cần biết phải thông báo cho đơn vị nào. Cơ quan phụ trách sau đó kiểm tra, xác định thông tin có sai hay không, nếu sai thì sửa và cập nhật thay đổi đến tất cả hệ thống phụ thuộc vào nguồn dữ liệu.

Tiếp theo là làm thế nào để phát hiện sai sót trong hàng triệu dữ liệu. Về mặt kỹ thuật, có thể sử dụng phương pháp lấy mẫu. Trong lý thuyết thống kê, chỉ cần lấy vài trăm mẫu cũng có thể ước tính tỷ lệ sai sót và mức độ tin cậy. Mẫu càng lớn độ tin cậy càng cao.

Tuy nhiên, cần lấy phản hồi từ người sử dụng cuối. Nếu biết tỷ lệ người tìm thấy hoặc không tìm thấy thông tin, chúng ta có thể đo được chất lượng dữ liệu và xác định mục tiêu cải thiện. Nếu tỷ lệ tìm thấy là 80% chẳng hạn, phải tìm cách nâng lên 99%.

Dữ liệu và dịch vụ phải được đo lường thông qua quá trình sử dụng thực tế. Không đo đạc không thể biết dữ liệu chính xác đến đâu. Cơ quan chức năng phải tiếp cận với người sử dụng cuối và có được phản hồi từ họ để biết dữ liệu hoặc dịch vụ của mình đã tốt hay chưa.

- Việt Nam có thể học gì từ Thụy Sĩ trong việc phát triển, khai thác cơ sở dữ liệu đất đai?

- Thụy Sĩ coi dữ liệu địa chỉ là một hạ tầng nền tảng của quốc gia. Dữ liệu được chuẩn hóa, định danh, gắn tọa độ, cập nhật liên tục và mở để toàn xã hội tái sử dụng. Họ quản lý theo mô hình phân cấp, mỗi bang hoặc địa phương chịu trách nhiệm cập nhật dữ liệu, nhưng tuân theo các chuẩn chung ở cấp quốc gia. Các hệ thống cũng cần có khả năng liên thông để khai thác dữ liệu một cách nhanh, chính xác và bảo mật.

Chúng ta có thể học hỏi quy trình của họ: trước hết định danh thửa đất để liên kết các thực thể với nhau, tiếp theo là xác định cơ quan chủ quản chịu trách nhiệm cung cấp định danh và đảm bảo dữ liệu chính xác. Các hệ thống cũng cần có sự liên thông, phối hợp.

Giá trị lớn nhất của dữ liệu địa chỉ nằm ở vai trò như một "khóa không gian", giúp liên kết các thực thể trong hệ sinh thái thông qua mã định danh. Giá trị kinh tế nằm ở việc Nhà nước cung cấp một lớp dữ liệu chuẩn, mở và đáng tin cậy để khu vực tư nhân xây dựng sản phẩm, tăng năng suất và tạo ra những thị trường mới.

---

Nguồn: VnExpress Số hóa
Chuyên mục: HOT